부동산 마케팅의 의의 · 분류 · 환경 · 소비자 행동 분석
1. 부동산 마케팅의 의의
부동산 마케팅은 일반적으로 생각하는 마케팅과 큰 흐름을 같이 합니다.
마케팅이란 나의 부가가치를 통해 만들어낸 제품이나 서비스를 타인에게 원활히 제공하기 위한 마중물입니다.
부동산을 대상으로 하는 마케팅 활동은 부동산업과 함께 공존하며 다양성이 무궁무진합니다.
단독주택이나 공동 주택의 판매나 임대를 개발 또는 촉진하기 위한 활동은 주거마케팅이라 합니다.
평가 서비스 업무 번영을 위한 활동은 부동산 평가 마케팅이라 할 수 있습니다.
부동산정책이나 개발, 홍보를 위한 활동은 부동산정책마케팅이라 부릅니다.
2. 부동산 마케팅의 분류
시대와 사회에 따라 다양하게 분류할 수 있습니다.
오늘은 마케팅의 대상에 따라 3가지로 나누어 보겠습니다.
(1) 토지건물공급 마케팅
토지건물공급 마케팅에는 주거용 부동산, 업무용 부동산, 토지 투자가 있습니다.
1) 주거용 부동산
단독주택, 공동 주택 등 주거시설의 분양이나 판매를 위한 부단한 활동을 지칭합니다.
시대가 발전하고 가족의 수가 줄어들면서 주거환경이 중요해졌습니다.
그에 발맞추어 분양 대행 회사 등이 참여하여 판매를 위한 마케팅 기법에 적극적인 노력을 가합니다.
2) 업무용 부동산
공장, 사무실, 점포, 창고 등 비거주용 부동산의 분양이나 판매를 위해 노력하는 활동을 말합니다.
대기업의 개발업자들은 업무용 부동산의 수요 조사에 발 빠르게 대응합니다.
그 기술이 능숙하여 쇼핑센터, 레저시설 및 사무용 빌딩들의 복합개발도 주저하지 않습니다.
외형이 큰 업무용 부동산 마케팅에는 국가 간의 관여도 흔합니다.
3) 토지 투자
투자 목적을 위하여 토지를 개발하고 판매를 위해 애쓰는 활동을 가리킵니다.
토지 투자의 형태는 농지나 임야가 주로 대상이 되고 있습니다.
개발업자가 개발해 놓은 토지는 대중적으로 희소합니다.
새로운 개발지에 대한 투자는 어려워 전매 형태의 차익거래가 다수입니다.
(2) 서비스 마케팅
대표적으로 중개, 평가, 금융이 있습니다.
그 밖에 권리분석, 관리, 상담 등이 있고 각자의 서비스를 개발하여 판매하기 위해 노력하는 활동을 말합니다.
(3) 부동산임대 마케팅
사무실, 토지, 주택, 공장 등 각종 부동산의 임대를 개발하고 조장하기 위한 활동을 뜻합니다.
임대 마케팅의 중점은 수요의 파악입니다.
과거 산업의 발달이 약할 때는 주거의 임대가 큰 부분을 차지했습니다.
3차 산업과 4차 산업으로 인하여 업무용 부동산의 임대 마케팅이 중요한 시대가 되었습니다.
3. 부동산 마케팅과 환경
부동산의 부동성이라는 특성으로 인하여 과밀지역이 생겨났습니다.
주택이든 상가든 건축한다고 팔리는 시대가 아닙니다.
판매를 위한 전략적 사고가 필요합니다.
중개업자, 감정평가사, 주택관리사의 역할이 날로 커지고 있습니다.
시대의 변화에 능동적으로 대처하려면 기업은 사전계획, 의사결정, 문제해결에 집중해야 합니다.
더불어 소비자를 끌어당길 수 있는 묘수가 필요합니다.
기업 내에서의 고민보다 주변의 환경 변화에 눈을 떠야 합니다.
(1) 거시적 환경
거시적 환경은 자연환경과 인문환경으로 나눌 수 있습니다.
인문환경이란 정치, 경제, 사회, 문화 등을 말합니다.
1) 자연환경
깨끗한 자연환경을 강조한 마케팅은 설득이 쉽습니다.
환경오염이 날로 심각해지면서 평온한 일상에 대한 인간의 본능적인 열망이 강해지고 있습니다.
주택단지 내 공기 오염, 폐수처리, 일조권, 녹지공간 등은 누구나 원하는 희망 사항이 되었습니다.
2) 정치환경
우리나라에서 정치는 부동산과 떼려야 뗄 수 없는 관계입니다.
정치를 통해 마련된 정책은 늘 호불호의 중심에 서 있을 수밖에 없는 현실입니다.
관료의 행정 집행과 입법 관여는 부동산 마케팅에 커다란 영향을 주는 요소라 할 수 있습니다.
3) 경제환경
정부의 정책이나 경제의 변동과 성장은 부동산 마케팅에 영향을 줍니다.
보통 경제환경이란 물가, 임금, 고용 상태, 재정 및 금융 사정, 국제수지 등의 상태를 말합니다.
이는 곧 개인의 소득과 연결되고 가계 경제 중 큰 소비 비중을 차지하는 부동산 가격에도 영향이 미치게 됩니다.
4) 사회 및 문화환경
사회기능은 소비자에게 적절한 부동산 제공을 통해 국민의 생활 수준이 상향하는 데 있습니다.
마케팅에 활용되는 사회환경으로는 인구, 가족 구성, 사회복지 등이 있습니다.
문화환경으로는 건축양식과 생활관습 등이 있습니다.
(2) 미시적 환경
미시적 환경은 부동산 활동의 주체들로 구성되어 있습니다.
1) 경쟁업자
지난 시간 부동산업의 종류와 특징에서 이익률이 높은 산업이라고 배웠습니다.
이는 시장점유율과 깊은 연관이 있어, 경쟁 관계가 생길 수밖에 없습니다.
부동성이라는 측면에서 동일 지역 내 경쟁업자와의 경쟁이 심합니다.
2) 다수의 일반인
주거 면에서 일상생활을 영위하는데 부동산은 필수 불가결한 재화입니다.
누구라도 실질적 또는 잠재적으로 이해관계가 맺어집니다.
기업과 임직원, 소비자, 중개업자, 정부, 방송국, 신문사 등 모든 범위를 포괄합니다.
3) 정부
행정작용을 통해 부동산기업에 기회를 주는 역할을 합니다.
주택사업자의 택지 확보에 어려움을 해소하고자 택지의 조성과 분양에 이바지합니다.
중개, 개발, 관리, 평가 등 각종 서비스업을 창출하여 부동산기업의 발전을 도모해 줍니다.
4. 부동산 마케팅과 소비자의 행동 분석
부동산을 소비하는 우리들의 행동을 분석하는 연구기관과 연구자들이 있습니다.
그 행태가 어떠한지 살펴보면서 앞으로의 부동산 거래에 참고하면 좋을 것 같습니다.
(1) 부동산에 대한 일반적인 소비자행태
1) 부동산투자 동기
우리나라 국민은 재산의 증식 수단으로 부동산투자를 높이 평가하고 있습니다.
2) 구매 의사 결정자
과거에는 결혼 시 내 집 마련 부담이 남성에게 많았습니다.
따라서 구매 결정 의지도 남성의 영향력이 큰 편이었습니다.
여성의 사회적 경쟁력이 향상된 요즘은 여성의 목소리가 커지고 있습니다.
3) 통근 문제
통근 문제를 생각하면 거리를 고려하게 됩니다.
거리는 물리적(실제 거리 측정), 시간(교통수단 활용), 요금 등으로 비교할 수 있습니다.
이러한 거리개념은 주택구매에 상당한 변수로써 큰 역할을 하게 됩니다.
교통수단의 발달, 도심 공해 및 주택난으로 인하여 직장·주거 분리 현상을 권장하는 요즘입니다.
70년대 초 서울의 통근 거리는 10 km 안팎이었습니다.
30년 뒤인 2000년 대의 통근 거리는 40 km로 확대되어 1시간 이상 소요되었습니다.
그로부터 20년 뒤인 현재도 평균 1시간 내외의 통근 시간이 근로자들에게 부담으로 다가옵니다.
교통의 발달과 함께 통근 시간은 늘어 갑니다.
4) 사회정세 및 주택업자의 신뢰도
부동산에 관심이 커진 수요자들이 늘어날수록 공급과 수요의 법칙이 요동칩니다.
브랜드를 내세우는 주택업자들의 분양이 유행처럼 번져왔습니다.
신용도가 높은 주택업자들은 소비자의 신뢰를 더욱 선명하게 받습니다.
브랜드의 가치가 주택가격에 큰 영향을 미치는 시대에 살고 있습니다.
(2) 주택의 소비자행태
개인의 선호도에 따른 주거에 대한 의식을 조사한 내용입니다.
1) 원하는 주택 규모
80년대 말의 자료에는 절반 가까이 20~30평대를 선호하였습니다.
90년대에는 30~40평을 원하는 수요가 강세 되었습니다.
2000년대에는 20~30평대를 원하는 수요가 줄고 40평 이상의 선호도가 증가했습니다.
이는 가계소득의 증가가 주거 면적을 끌어 올렸음을 말해줍니다.
2) 원하는 주택 형태
통상적으로 아파트의 선호도가 높습니다. (아파트 > 단독주택 > 연립주택 순)
생활의 편리함과 재산 가치의 보전 면에서 공동 주택의 힘이 크기 때문으로 보입니다.
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3) 주택 마련 방법
국민 대다수는 대출을 포함하여 저축을 통해 주택을 마련합니다.
일부 상속이나 부모의 보조로 구매하는 때도 있습니다.
4) 주택 마련 기간
주택구매 능력은 소득과 비례합니다.
80년대 초 신호부터 주택 마련까지 6.1년이 소요된다는 통계가 있습니다.
90년대 초 두 배인 12년이 걸렸습니다.
90년대 말 국가 경제위기 상황으로 6.3년으로 기간이 크게 단축되었습니다.
현재도 주택을 살 수 있는 기간은 10년 이상 걸리는 것으로 집계되었습니다.
5) 주택 선택 기준
04년 도의 자료를 보면 아파트 구매 시 브랜드를 본다는 비중이 조사자 전체의 25%에 해당합니다.
이는 교통의 편리(18.9%)보다 높은 수치입니다.
주변의 아파트를 돌아보면 아파트명을 외우기 힘들 정도로 긴 이유가 왜인지 알 수 있습니다.
(3) 토지의 소비자행태
한 조사에 따르면 우리나라 국민은 토지를 투기 대상으로 인식하고 있다고 합니다.
토지의 이용이나 개발 방향은 환경을 고려해야 한다는 의견이 지배적이었습니다.
그 결과를 짧게 요약해 보면 아래와 같습니다.
1) 토지를 대하는 일반 인식
우리나라 국민은 토지를 재산 증식에 효과적인 수단으로 여기고 있습니다.
투기의 대상으로 보면서도 사고, 팔 토지가 있다면 하고 싶다는 결과가 있습니다.
재산 증식의 방법으로 일반 국민은 부동산투자보다 금융상품이 우선하였습니다.
그러나 전문가집단은 부동산투자의 비중이 훨씬 높았습니다.
부동산을 선호하는 경향은 시간이 갈수록 점차 높아지고 있습니다.
2) 토지문제를 대하는 인식
일반 국민의 시선은 토지에 대한 관심도가 높습니다.
무분별한 개발로 환경파괴를 가장 우려하였습니다.
높은 가격의 상승으로 인한 부담과 특정 계층의 투기에 큰 반감을 품고 있었습니다.
3) 토지개발의 인식 및 태도
토지의 개발에는 긍정적인 편이지만 환경보호를 역행하는 개발이익을 지적하였습니다.
지역 간 균형적 개발과 유효한 토지를 효율적으로 사용하여야 함을 큰 화두로 지목하였습니다.
이상으로 부동산 마케팅의 첫 번째 이야기를 마칩니다.
다음 시간에는 [부동산 마케팅과 시장]을 공부하겠습니다.
감사합니다.
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