부동산의 특성 2가지

첫째, 자연물 자체로의 성격인 자연적 특성이 있습니다.
둘째, 인간과의 관계를 통해 임의로 맺어진 인문적 특성이 있습니다.

특성을 잘 파악하면 거주, 임대, 임차, 매매 등 일상생활이 편리합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산의 특성 2가지 – 1. 자연적 특성

 

부동산의 자연 특성은 일상생활을 영위할 수 있는(주거, 업무 등) 공간에 대한 기초가 됩니다.
또, 농업과 임업에서는 농림산물을 생산하기 위한 요소가 됩니다.

 

부동산의 분류 중 토지 편
을 통해 더욱 다양한 자연성의 모습을 간편하게 확인하실 수 있습니다.

 

 

(1) 부동성

가장 큰 특징으로 지리적 위치가 고정되어 있습니다.
직접 찾아가야 하는 대신 인간의 일상을 안정되게 지탱해 줍니다.
동산과 구별할 수 있는 근거가 되며 그에 따른 가치도 다르게 평가받습니다.

부동산 활동(중개, 권리분석, 평가 등)을 원한다면 한자리에 머물 수 없습니다.
추가 생산이 불가능하여 중앙정부나 지방자치단체의 규제와 통제를 받습니다.
국가의 소유라는 기초 원칙에 근거하여 지방자치단체 운영을 위한 조세 마련에 초석이 됩니다.

희소성으로 인하여 부동산시장을 추상적으로 만듭니다.
토지 이용에 제약이 있으며 인구 과밀, 과소의 원인이 될 수 있습니다.
특정 부동산 주변의 변화로 인하여 가격의 등락이 심할 수 있습니다.

사람들이 선호하는 위치의 토지는 특정한 매매 가격, 임차 가격을 발생시킵니다.
부동성이 갖는 의미를 정확히 파악하기 위해서는 지역분석과 개별 분석이 선행되어야 합니다.

 

 

(2) 영속성

불변성, 비소모성이라고도 합니다.
공산품과 달리 줄어들거나 늘어나지 않습니다. 따라서 가치 보존력이 우수합니다.
반면에 건물은 인공물이기 때문에 언제든지 줄어들거나 늘어날 수 있습니다.

타 경제활동과 비교하면 부동산 활동을 위해서는 상대적으로 많은 시간이 듭니다.
소유자가 한정되어 있어 공급이 비탄력적입니다.
물리 상태의 토지는 소모되지 않으므로 감가상각의 적용을 받지 않습니다.

토지를 이용하여 생기는 수익을 영속적으로 지속시켜 줍니다.
다만, 농업용 토지는 생산력을 위해 이용 여하에 따라 영속성의 차이가 있습니다.
일반 상품과 같은 가치의 소모가 없으므로 소유와 이용에 따른 장기적 이익이 가능합니다.

 

 

(3) 부증성

면적의 유한성, 수량 고정성이라고도 합니다.
타 생산물처럼 노동이나 설비를 투입하여도 토지의 물리적 양을 늘릴 수 없습니다.
불 확장성으로 토지의 절대량이 불변인 것을 말합니다.
수면을 메우거나 농지의 택지화는 자원의 이용 전환이라 말할 수 있겠습니다.

토지 부족 문제의 원인이 되며 독점소유욕으로 인한 가격을 양 등 시킵니다.

희소성 때문에 지역 시장에서는 수요공급 오류로 균형적인 가격 형성이 어렵습니다.
자연물인 불, 바람, 물, 공기 등과 달리 토지만 유한합니다.

 

 

 

 

(4) 개별성

비 대체성, 비동질성이라고도 합니다.
위치뿐만 아니라 지형, 지세 등 같은 것이 없으며 개성이 다양합니다.
용도나 지역에 따른 유사성은 있으나, 본질은 개별적 특징이 뚜렷합니다.

동일한 물건에 대하여 시장에서 하나의 가격만이 성립한다는 법칙이 적용되지 않습니다.
부동산끼리 비교가 어렵고 시장에서 상품 간에 완전한 대체 관계가 제약됩니다.
부동산을 평가할 때 표준지 선정이 어려우며 가치에 대한 판단 기준이 객관화되기 어렵습니다.

 

 

(5) 적재성

토지의 본원적 기능으로 지지력이라고도 합니다.
뿌리 역할을 하여 토지 위의 농작물이나 건물 등이 제 기능을 발휘할 수 있게 도와주는 성질을 말합니다.

2차 이후의 산업은 넓은 면적의 토지가 필요하지 않습니다.
상대적으로 1차 산업은 작물 재배와 가축 사육에 넓은 면적의 토지가 필요합니다.
토지 공간을 중첩하여 이용할 수 없는 1차 산업은 타 산업 대비 적재력 의존도가 높다고 볼 수 있습니다.

 

 

(6) 생산성

자연적인 힘으로 어떤 용도로 이용되어 생산력을 발휘합니다.
도시의 토지는 지대와 임대료라는 수익을 산출하는 생산력이 있습니다.
도시 외의 토지는 식물의 뿌리를 정착시키고 농림산물을 생육하는 힘을 가지고 있어 나름의 생산력이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산의 특성 2가지 – 2. 인문적 특성

부동산의 인문 특성은 인위적으로 부여한 경제 및 제도의 특성을 말합니다.

 

부동산의 분류 중 건물 편
을 통해 더 자세한 인문적 특성을 한 번에 확인해 보실 수 있습니다.

 

 

(1) 다양성

산업, 주거, 공공 등 다양한 용도로 쓰입니다.
다양한 용도로 인하여 경합, 전환, 병존, 합병, 분할 등 실익을 따져 사용할 수 있습니다.
– 병존 : 목장과 과수원 동시 사용
– 전환 : 농지를 주거지로 변경

 

 

(2) 합병, 분할 가능성

용도의 다양성을 지원하는 특성이 있습니다.
효과적인 합병과 분할은 다양한 용도의 이용 방법을 고려하게 만들어 줍니다.
이용 주체의 편의에 따라 자유롭게 합필과 분필을 할 수 있습니다. 다만, 법률의 한도가 있습니다.

합필은 2필지 이상을 1필지로 합하여 등록하는 것입니다.
분필은 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것입니다.
1필지의 면적 중 일부분의 지목이 전체와 상이할 경우 분할 사유가 됩니다.

 

 

(3) 가변성

부동산의 사회, 경제, 행정 위치가 일정한 조건에서 변할 수 있는 성질을 말합니다.
하나씩 짚어보겠습니다.

 

 

 

 

① 사회적 위치
어떠한 원인으로 주거환경이 슬럼화 또는 과밀화되어 환경의 악화 또는 개선되는 것을 뜻합니다.
(공원이 없어지거나 교육 시설의 이전 등)

 

② 경제적 위치
경제의 성장, 순환, 소득의 증대로 이어지는 변화를 들 수 있습니다.
(도로, 철도, 항만 등의 신설이나 개편 등)

 

③ 행정적 위치
토지제도나 이용규제, 부동산세제 등의 변화에 따라 변하는 것을 말합니다.
(도시계획의 변경, 그린벨트 등의 지정 또는 해제, 부동산세제 강화 또는 완화 등)

 

 

(4) 희소성

용도에 따른 공급이 원활하지 못하면 가치가 더 커집니다.
특별히 부여된 입지나 용도는 상대적으로 공급이 불충분하므로 경쟁의 소지가 될 수 있습니다.
이는 과밀성이 뚜렷한 도시에서 주로 발생합니다.

최근에는 건축 기술의 발달로 고층 건물을 통해 집약적 토지 이용이 가능하기도 합니다.
증가하는 수요로 가격은 상승하고 토지의 효율적 이용 능력이 필요합니다.

 

 

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(5) 고정성

투자의 고정성으로서 투자한 비용을 회수하기까지 기다림의 시간이 많이 필요합니다.
부동산 활동의 장기적 배려성과 통하는 성질입니다.
토지 구매 후 건물을 신축하고 임대하는 일련의 과정들은 단기간에 이루어지기 힘든 작업입니다.

 

 

(6) 고가성

타제품과 비교하면 가격이 비쌉니다.

자금조달은 대출과 자기자본을 함께 사용하는 경우가 대다수입니다.
따라서 일반적인 상품을 구매할 때처럼 자유로운 매매 활동이 어렵습니다.

또한, 일상성 용품과 다르게 일회성 구매가 일반적이라 신중함이 필요합니다.
따라서 가격 자체가 걸림돌이 되어 자금조달능력에 따라 부동산의 매매 형태는 다양합니다.

 

 

 

“부동산의 특성 2가지”에 대하여 알아보았습니다.
다음 시간에는 [부동산업의 특징]을 공부해 보도록 하겠습니다.

 

 

감사합니다.

 

 

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