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부동산업의 종류와 특징

경제학에서는 생산의 3요소를 토지, 노동, 자본이라 합니다.
부동산업도 하나의 산업으로써 부동산이라는 땅과 사람, 돈을 통하여 생산 활동이 이루어집니다.
부동산업의 종류와 특징을 통해 부동산업의 다양한 모습을 확인할 수 있습니다.

부동산업의 종류와 특징 – 1. 종류 3가지

부동산업의 종류는 무궁무진합니다.
시대와 사회에 따라 그 수의 증감이 다양하게 변모함을 보입니다.
오늘은 부동산업을 대표할 만한 3가지 종류에 대하여 함께 알아보겠습니다.

(1) 공급업

부동산을 개발한 후 분할하여 판매하는 업을 뜻합니다.
예를 들어 택지개발, 신축 빌라 분양, 공동주택(아파트) 분양 등이 대표적입니다.
최근에는 호텔이나 지식산업센터(아파트형 공장), 오피스텔 등의 지분권 분양도 많습니다.

부동산 개발업이라고도 하며, 아래와 같이 4가지 등으로 나눌 수 있습니다.

1) 택지개발업

주거용 택지, 상업용 택지, 공업용 택지, 농지, 묘지 등 용도에 따라 개발하여 판매하는 산업을 지칭합니다.
우리나라는 주택용지 개발이 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다.
공공의 목적으로 국가에서 독점형태로 영위하고 있습니다.
민간 부문은 고급 주택 건설을 소규모 사업으로 진행하기도 합니다.

2) 건물분양업

직접 건설하지 않고 건설업자에게 위탁한 후, 분양에 대해 판매만 하는 산업을 말합니다.
제조업과는 다른 일종의 서비스업에 속합니다.
주택은 주로 대기업의 건설업자와 중기업의 건설사업자, 소기업의 분양업자들이 공급합니다.

주거용건물 분양 – 단독주택, 공동주택, 기숙사 등
비 주거용건물분양 – 호텔, 오피스텔, 상업용 건물 등

3) 복합부동산분양업

레저시설과 그 부지, 호텔, 골프장, 관광농원 등을 도급으로 개발하고 건설하여 판매하는 산업을 뜻합니다.

4) 도시개발업

신도시를 지정하거나 기존의 낙후 지역을 새롭게 정비 및 개발하는 산업입니다.
신도시개발업과 도시재개발 업이라 부릅니다.
신도시개발업은 공공의 독점성이 크고 도시재개발은 민간 회사의 참여가 많습니다.

(2) 임대업

주거, 산업 구분 없이 건물이나 토지 또는 기타의 권리 등을 빌려주는 산업입니다.
특히 주거의 경우 매매를 하지 않으면 거주할 곳을 임차해야 하는 필수 상황이 옵니다.

1) 토지임대업

주거, 산업 등의 토지 및 기타 토지에 관한 권리를 임대하는 산업입니다.
주로 공장용지나 농지 등에서 많은 토지 임대가 이루어지고 있습니다.

2) 건물임대업

주거, 산업, 기타 용도의 건물을 임대하는 산업입니다.

3) 복합부동산임대업

레저시설, 골프장, 별장, 리조트 등의 부동산을 임대하는 산업입니다.

(3) 서비스업

전문지식과 국가가 인정하는 자격을 통해 영위할 수 있는 산업을 말합니다.
부동산임대업이나 부동산공급업과 달리 큰 자본이나 시설 없이도 가능합니다.
서비스업인 만큼 자금보다 개인의 능력이 더 큰 성패를 좌우합니다.

1) 부동산중개업

부동산 거래를 중개하고 보수를 받는 산업을 말합니다.
1984년부터 공인중개사제도가 도입되었습니다.
중개업은 일반인들의 주거 일상생활과 밀접한 산업 중의 하나입니다.

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2) 감정평가업

의뢰인이 요청한 특정 부동산의 가격 감정가를 평가함으로써 그 대가로 보수를 받는 산업입니다.
부동산의 가격은 일반적으로 판단할 수 없어서 경제 측면의 거래사고를 예방해 줍니다.

3) 부동산관리업

대형 규모의 빌딩이나 아파트 단지의 관리를 대행하는 산업입니다.
전문적인 조직 및 지식이 필요한 분야입니다.
우리나라는 공동 주택을 전문으로 관리하는 주택관리업이 제도화되어 있습니다.

4) 부동산상담업

복잡해지는 부동산 활동에 대하여 전문적인 자문을 도와주는 산업입니다.
상담 활동은 전문가로서 의견과 미래의 방향성을 제시해 주는 전문 직업의 하나입니다.
분야로는 투자 상담, 개발 상담, 입지 선정, 시장조사 상담 등이 있습니다.

5) 건물검사업

건물이나 주택을 거래하려는 의뢰인의 요청에 따라 건축 기타 기술 상태를 조사하는 산업입니다.
건축 기술의 발전에 따라 등장한 산업 분야입니다.

6) 부동산금융업

자산운용사, 은행, 보험사 등이 부동산금융업의 주체라 할 수 있습니다.
채권이나 사업성을 담보로 대출을 실행하는 고전적인 금융업입니다.
간접투자자산운용법, 부동산투자회사법 등 간접투자로의 부동산금융 활동이 활발해졌습니다.

7) 권리분석업

특정 부동산의 권리관계에 문제 여부를 조사하고 일정한 대가로 수수료를 취하는 산업입니다.

8) 권리보증업

부동산의 권리를 보증하여 주고 그에 맞는 보수를 돌려받는 산업입니다.
보증보험의 성격과 유사합니다.
자칫 불의의 손해를 볼 수 있는 부동산 거래에서 소유권을 보증해 준다고 생각하면 쉽습니다.

부동산업의 종류와 특징 – 2. 특징 2가지

부동산은 타 상품과 다른 특징이 있습니다.
부동산업의 자연 및 인문 특성에 기인하여 발생합니다.

부동산의 특성 편을 통해 더욱 자세한 자연적 특성과 인문적 특성을 함께 비교해 보시면 좋습니다.

(1) 산업으로서 특징

제조업이나 도소매업 등의 일반적인 산업에 비해 특별함이 있습니다.

1) 낮은 자기자본

제조업이나 건설업보다 자기자본이 적은 편입니다.
토지 취득에 드는 자금이 많아, 부채에 대한 의존도가 높습니다.

2) 높은 이익률

타인 자본에 크게 의존하는 것에 비해 이익률이 높습니다.
목돈이 드는 거래인 만큼 발생하는 이익 또한 액면가가 큽니다.

3) 취업자 연령대

경험을 중시하는 산업 중의 하나로써 고령의 취업자가 많은 편입니다.
사회적 기대치에 충족하기 위하여 나타나는 현상입니다.
퇴직 후 두 번째 직업으로도 인기가 좋습니다.
다만, 부동산경기는 일반 산업의 경기와 달라 경기 침체를 못 이겨 개업과 더불어 폐업률이 높습니다.

4) 영업 규모

타 서비스업과 비교 시 경영 규모가 작습니다. (종업원 수, 자본금, 영업장 크기)
매출의 규모 또한 부동산 시장 분위기에 따라 등락 폭이 큰 경우가 많습니다.
불황이나 경영다각화를 위하여 겸업을 시도하는 경우가 많습니다.

(2) 상품으로서 특징

일반적인 공산품과 달리 법과 관련된 권리관계가 복잡하고 특이합니다.
그것은 부동산이 물리적, 입지적, 금융적, 법적 등 다양한 이해관계 속에 얽혀있기 때문입니다.
다량의 관계 속에서 부동산의 사용, 매매, 관리 또한 복잡해집니다.
그와 연계되어 부동산 상품에 대한 의사결정 과정에는 사전에 분석 과정이 필요합니다.

1) 고가성

높은 단가로 인해 시장 참여자들의 수요에 제한이 있습니다.
초기 투자 자본이 많이 들고 단기 보유에 부적합한 상품이라 소유자의 수준에 한계가 따릅니다.
높은 가격을 감당해야 하는 만큼 거래나 임차 과정에서 소요되는 시간이 길어집니다.
중개업자의 주의의무 또한 부과됩니다.

2) 내구성

토지의 수명은 무한합니다.
내구성이 무한대라 볼 수 있습니다.
타 상품처럼 사용으로 인한 마모나 휴대, 이동 등이 불가능합니다.
건물은 건설 방식이나 원재료에 따라 수명의 길이가 다양합니다.
재구매 수요 발생률이 높지 않아, 매수자와 매도자 간에 신뢰가 형성되기 어렵습니다.

3) 금융부채

고가성과 연계하여 금융부채가 필요합니다.
자기자본을 모두 들여 매수하는 것보다 융자를 통해 대출을 갚아나가는 방식이 더 많습니다.
바람직한 금융부채의 효과를 경제용어에서 지렛대효과라고 합니다.
다만, 지렛대효과는 소유자의 순자산 수익률을 높여주는 경우에 해당합니다.
이는 곧 구매력이 향상되게 되며 수요의 증가로 부동산 가격을 상승시키는 원인이 되기도 합니다.

4) 거래비용과 시간

거래비용의 종류로는 등기 비용, 세금, 중개수수료가 있습니다.
계약에서 소유권 이전까지 평균 3개월 정도로, 거래하는 과정에서 많은 시간이 소요됩니다.
특수한 경우 몇 개월에서 몇 년이 걸리는 경우도 있습니다.

5) 가계소비의 비중

가계소비 항목 중에서 가장 큰 비중을 차지합니다.
주택부담능력 부족으로 일상의 소비생활이 위축되기도 합니다.
부동산은 인간의 일생에서 가장 큰 소비가 아닐까 싶습니다.

6) 큰 면적과 부피

토지는 면적이 크고 건물(주거용, 업무용 무관)은 부피가 큽니다.

7) 진열 불가

부동성으로 인하여 구매를 원하는 소비자는 진열된 상품을 선택할 수 없습니다.
각각의 물건이 있는 곳으로 방문해야 합니다.
중개사나 감정평가사가 생겨난 이유이기도 합니다.
유동성이 없다는 것은 공급의 비탄력성 원인이 됩니다.

이상으로 “부동산업의 종류와 특징”을 공부하는 시간을 마칩니다.
다음 시간에는 [부동산 마케팅]을 알아보는 시간을 함께하도록 하겠습니다.

감사합니다.

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